別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -14 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市末広１丁目４１１番１７ ｢末広１－１１－５７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m道路 水道、下水 佐賀 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ　道路 交通 施設 佐賀駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街地南西部に位置する中規模団地である。周辺は開発適地がなく、まとまった分譲等は見られない。利便性 や住環境も良好で、住宅ロ－ンの低金利や税優遇の効果もあり、需要は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市の一般住宅地域である。需要者の中心は、佐賀市及び周辺市町居住者と出身者のうち、比較的若年 層の第１次取得者である。佐賀市環状線の内側に位置し、利便性等は良好である。まとまった分譲がないこと、周辺で の住宅地の需要が堅調なこと等もあり、一定の需要は存在する。土地は７００～８００万円、建物を含めた総額は２５ ００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の団地でアパ－ト等の収益物件はみられず、自用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収 益価格は試算しなかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等 をも踏まえ、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [122.0] [100.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルス等の影響が長期化して いるが、住宅地の需要は底堅く地価は堅調に 推移している。 　地域内に目立った変化はないが、周辺では 、取引件数は一定数見られ、価格帯は相場圏 内のものもある。需要は底堅く推移する。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％