別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -12 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５ ｢高木瀬東６－１－９｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 佐賀 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 佐賀駅北方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少は続いており、街路条件が劣ることによる需要の低迷も見られる。しかし、最近では類似地域内の街路 条件が劣る土地にも高値の取引が多く見られることから、今後も地価の動向を注視することが必要と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域一円。需要者の中心は、佐賀市内の居住者が中心で圏外からの転入 者も見られる。当該地域は、人口減少が続いている中、街路条件が劣ることにより需要に弱さが見られたが、近頃は類 似地域内の街路条件の劣る土地にも高値の取引が多く見られることから、今後も地価の動向を注視することが必要と思 料する。土地は２３０㎡程度で９００万円前後、新築総額で３，０００万円前後が支配的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。戸建住宅中心の画地規模が殆どで、自己使用目的での 取引が支配的であり、賃貸市場は未成熟であることから、原価法・収益還元法は試算しなかった。本件評価においては 、街路条件が同じである更地の取引から求めた比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [138.9] [101.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対前年比では、人口は減少し（１０月）、高 齢化率は上昇（４月）が続いている。土地取 引は減少している。 人口減少は続いているが、街路条件の劣る類 似地域内で高値の取引が見られるようになっ た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％