別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -11 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　松本　修二   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市鍋島町大字八戸溝字四本杉１６６番２９ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、下水 佐賀 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅　北西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として既に熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は比較的安定的に推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐賀市及び隣接する小城市等に所在する住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する佐賀市 及びその隣接市の居住者である。市街地周辺部に位置しており、需要が旺盛とはいえないものの、低金利の影響もあり 、需給動向は回復している。土地は７０坪～８０坪程度の広さで総額９００万円～１１００万円程度が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、自己使用目的の取引が支配的であり、収 益接近に馴染まないため、収益価格は試算できなかった。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [129.9] [101.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市では、不動産売買市況回復の傾向がみ られる人気エリアと過疎化に悩み弱含み傾向 が続く不人気エリアの二極化が進んでいる。 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地 域要因の変動はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％