別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　前田　辰王   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市天祐１丁目３０１番１１ ｢天祐１－５－３７｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にア パート等が見られる 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 佐賀 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幅員が４ｍであることから周辺の街路条件等の良い新規分譲地等との競争もあるが、需給はやや改善され今後も やや上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね佐賀市の中心市街地周辺に所在する中規模一般住宅地域である。需要者の中心は佐賀市居住者が大部 分を占める。幅員が４ｍの既成分譲住宅団地の中にあるので新規の分譲地の供給はない。街路条件が劣るので５０戸連 たん制度による分譲地等との競合もあるが需給はやや改善され、土地は１０００万円程度を中心に取引が行われている 。新築の戸建住宅で２，９００万円程度が需要の中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の収益物件はほとんどない。居住の快適性を重視した自用での利用を目的とした取引がほと んどであるので収益還元法は不適用とした。不動産需給動向や景気動向にも留意して、代表標準地との検討を踏まえ、 類似性の高い取引事例が多かった比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [126.4] [100.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、雇用は緩やかな回復、雇用者所得 はやや弱めの動き。県内景気は持ち直しつつ ある。佐賀市の人口減少は県推移より緩やか である。 周辺の市街化調整区域内では５０戸連たん制 度により低価格の分譲地が開発されていて競 合も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％