別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 佐賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -8 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬西４丁目１６２３番１０ ｢高木瀬西４－５－６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 佐賀 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 一昨年に閉店したスーパー跡 地に新たな店舗が開店した。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既成の住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。閉店した店舗 跡地に新たな店舗が開店し、住宅ローンの低金利等で住宅の需要は回復してきている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市中心市街地北部の住宅地域で、高木瀬、若楠、神野、鍋島等の小学校校区内である。需要者は佐賀 都市圏内の１次取得者が中心である。住宅ローンの低金利でアパートの家賃並みの返済額で住宅の取得が可能で、住宅 取得の優遇税制等もあり、中古住宅、分譲住宅共に需要が多くなっている。土地は１，０００万円程度、新築の戸建物 件は３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性が良好で規模が大きい画地にはアパートもあるが、対象地ではファミリー向けのアパート等の収益物件の想定は 合理的ではない。また収益目的で土地が取引がなされることはほとんどない地域である。既成住宅地域であるので原価 法は適用できない。自用目的での取引がほとんどであるので、代表標準地との検討を踏まえ、類似の取引事例から求め た比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [101.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市では住宅ローンの低金利、住宅の優遇 税制等でアパートからの住替え等によって住 宅地の需要は堅調である。 近隣地域の最寄りの閉鎖されたスーパー跡に 新たな店舗が開店した。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％