鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３基佐賀 -25	佐賀市		更地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居高度地区地区計画等 (70,180)
b	３基佐賀 -155	佐賀市		更地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	３基佐賀 -144	佐賀市		更地	（　）	台形	北西16m市道、南8m、二方路		１住居高度地区最高15m 城内周辺地区 (70,200)
d	４公鑑佐賀 -15	佐賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１住居文教地区 (70,172)
e	４公佐賀 -129	佐賀市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,552	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	80,958	100 [ 97.8]	82,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,800
b	(　 ) 60,494	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	72,095	100 [ 96.0]	75,099		75,100
c	(　 ) 74,547	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	77,012	100 [ 93.0]	82,809		82,800
d	(　 ) 72,602	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,453	100 [ 94.0]	79,205		79,200
e	(　 ) 34,462	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.3]	80,237	100 [ 100.0]	80,237		80,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

佐賀 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,996,279	1,254,628	4,741,651	3,713,050	1,028,601	（　0.9661） 993,731	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	19,874,620 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	513 ㎡	13.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、５５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,390	236,300	1.0	236,300
							1.0	236,300
2～ 2	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,420	241,400	1.0	241,400
							1.0	241,400
～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		477,700		477,700
								477,700

⑨年額支払賃料	477,700 円　×　12ヶ月　＝　 5,732,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等より担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,732,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 442,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,877,972 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,700 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 477,700 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 113,864 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,996,279 円　　　　（　 11,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-1	1,197 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,421 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-2	1,171 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,406
c	４公佐賀賃貸　　　　-22	1,319 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,418

佐賀 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,200 円	47,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	442,428 円	6,320,400　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,200 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	94,600 円	47,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,254,628 円　（　　　　　　 2,446 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,713,050 円（　　　　　 7,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,996,279 円
②総費用	1,254,628 円
③純収益　①－②	4,741,651 円
④建物等に帰属する純収益	3,713,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,028,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	993,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,874,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
佐賀 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 -7

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　大串　俊三

TEL.

鑑定評価額

40,700,000 円

１㎡当たりの価格

79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市八幡小路１３０番外｢八幡小路５－１９｣				②地積　(㎡)	513 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）特別用途地区 (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	住宅、事務所等が建ち並ぶ中心部に近い住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	佐賀 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 110 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

裁判所等に近く事務所等も混
在している。

街

路

６．０ｍ市道

交通

施設

佐賀駅南方

1.5km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中心部の官公庁に近い住宅地域で熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。高
価格帯の住宅地の取引が見られ、低金利等もあってしばらくは地価は上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐賀市中心市街地の住宅地域で、勧興、赤松、循誘、日新等の小学校校区内である。需要者は医者・弁護
士等の専門家や事業経営者、共働きの公務員や高給のサラリーマンが中心で、マンション業者も需要者と考えられる。
近年売り物件が少なく、低金利の影響もあり需要は多くなっており、希少性がでてきた。土地は４０００万円程度、新
築の戸建物件は６０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性が良好で規模が大きい画地にはマンションやアパートも見られる。賃貸は賃料の遅効性や建築費の高騰で土地価
格に見合う賃料が徴収できないため収益価格は低位に試算された。既成住宅地域であるので原価法は適用できない。自
用目的での取引がほとんどであるので、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域やそれに隣接する類似地域に所在する
取引事例等を採用して求めた比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐賀 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[102.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

79,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐賀市では住宅ローンの低金利、住宅の優遇
税制等で中心部でもマンション用地や高価格
の住宅地の取引も見られるようになってきて
いる。

格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐賀 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公佐賀 -129	佐賀市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居文教地区 (70,200)
b	３基佐賀 -1011	佐賀市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	３基佐賀 -124	佐賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１住居文教地区 (70,172)
d	４公鑑佐賀 -15	佐賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１住居文教地区 (70,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,462	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.3]	80,237	100 [ 100.0]	80,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,200
b	(　 ) 69,541	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	72,982	100 [ 94.1]	77,558		77,600
c	(　 ) 63,485	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,056	100 [ 82.1]	78,022		78,000
d	(　 ) 72,602	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,453	100 [ 94.0]	79,205		79,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,300 円／㎡]

佐賀 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,868,311	1,206,792	4,661,519	3,571,750	1,089,769	（　0.9661） 1,052,826	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	21,056,520 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	513 ㎡	13.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市中心部に近く、利便性・快適性とも良好であるので３ＬＤＫ、５５㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,320	224,400	0.0	0
							2.0	448,800
2～ 2	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,370	232,900	0.0	0
							2.0	465,800
～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		457,300		0
								914,600

⑨年額支払賃料	457,300 円　×　12ヶ月　＝　 5,487,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,487,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 425,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,650,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 914,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 218,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,868,311 円　　　　（　 11,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４公佐賀賃貸　　　　-1	1,197 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,376 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４公佐賀賃貸　　　　-69	1,143 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,411
c	４公佐賀賃貸　　　　-2	1,171 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	1,245

佐賀 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	182,000 円	45,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	425,292 円	6,075,600　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,300 円	45,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	91,000 円	45,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,500 円	45,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,206,792 円　（　　　　　　 2,352 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,500,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,571,750 円（　　　　　 6,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,868,311 円
②総費用	1,206,792 円
③純収益　①－②	4,661,519 円
④建物等に帰属する純収益	3,571,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,089,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,052,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,056,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）