別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市城内１丁目２９６番 ｢城内１－１２－７｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 特別用途地区 高度地区 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 佐賀 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 城内でお堀内に位置する閑静 で品格の良い住宅地区 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 佐賀駅南方 2.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  特別用途地区 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、文教地区として人気があり、住環境も閑静で緑やお堀もある。今後も現在の住環境を維持するもの と予測され、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市南部及び中心部の住環境の良い住宅地。需要者は高額所得者や小中学校以下の子供を持つファミリ ー層などが中心であるが、転勤などでの同一需給圏外からの移住者等も考えられる。赤松小学校校区での住宅需要が根 強くあり、お堀周辺の閑静で水と緑豊かな住環境にあって、住宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果などから住宅需 要は好調に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、単価で㎡当たり６万円～８万円が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県庁や美術館、小中学校などの公共施設が集積する緑も豊かで閑静な住宅地域で、現在では自己利用を目的とした取引 がほとんどの地域であり、住宅地需要者が収益性を検討しない地域である。よって、収益還元法の適用を断念した。現 実の不動産市場で成立した取引の動向を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　佐賀 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ拡大の可能性が懸念されるが、住 宅ローン金利の低下や住宅減税政策効果など から住宅需要は安定的に推移している。 赤松小学校や佐賀大学附属小学校などの人気 のある小中学校が徒歩圏にあり、高額所得者 やファミリー層に根強い人気がある。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％ +0.4 ％