別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市木原３丁目２９番２８ ｢木原３－９－５｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4m市道 水道、下水 佐賀 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅南東方 4.6km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を与える大きな変化は見られないため、当分は現状を持続するものと予測する。なお、需要は堅調 で地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐賀市の市街化区域及び市街化調整区域で５０戸連たんによる戸建分譲が進められている戸建住宅地域 等である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する個人のほか、佐賀市及びその周辺に通勤するサラリーマン等の第一 次取得者である。新規の供給は減少傾向にあるものの、当該地域は５０戸連たんによる廉価な宅地分譲の影響を受けや すい状況にある。中心価格帯は土地で８００万円程度、新築戸建分譲で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模等が小さいこと、周辺において賃貸需要は乏しいこと等から賃貸経営を想定することが非現実的であ り収益価格は算定しない。自用目的での取引が中心で、快適性、利便性を重視する戸建住宅地域であることから需要者 は取引価格水準等を参考に価格決定を行うことが通常であるので、代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場で 成約した取引事例に基づく比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [159.9] [101.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便 性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇 している。 地域要因に特別の変動はない。周辺の調整区 域からの戸建住宅の供給も減少傾向にある。 個別的要因の変動は特段ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％