別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市大財６丁目１４７番 ｢大財６－４－２８｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 南4m市道 水道、下水 佐賀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くに開発された戸建住宅団 地 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を与える大きな変化は見られないため、当分は現状を持続するものと予測する。なお、需要は堅調 で地価はやや強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する個人のほか、佐賀市 及びその周辺に通勤するサラリーマン等の第一次取得者である。旧分譲地で幅員が４ｍと狭く街路条件が劣るが、中心 部に比較的近く中古住宅の需要は根強い。中心価格帯は土地で１，０００万円～１，５００円程度、新築戸建分譲で３ ，０００万円前後が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、アパート等も散見されるが、賃貸需要は乏しいことから新規に賃貸経営を想定することが非現実的であ り収益価格は算定しない。自用の戸建住宅取引が中心で、快適性、利便性を重視する戸建住宅地域であることから需要 者は取引価格水準等を参考に価格決定を行うことが通常であるので、代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場 で成約した取引事例に基づく比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [130.8] [103.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の影響を受け佐賀県内の地価は利便 性が高く需給環境が良好な一部の地域で上昇 している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％