別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 築上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   築上 -1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 築上郡築上町大字椎田９３２番 ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.2m町道 水道、下水 椎田 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 椎田駅　北方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅が徒歩圏にあり 、利便性は良好であるものの、地縁的選好性が強いことなどから、総じて需要が弱く、地価はやや下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は築上町及びその周辺市町村の既成住宅地域である。地域的に地縁的選好性が強く、他地域からの流入は少 ない。鉄道駅等が徒歩圏にあるものの、スーパー等が遠く、生活利便性はやや劣る。土地価格が低位にあることから、 新築戸建でも２，０００万円～３，０００万円程度で建築が可能である。町内では既存住宅地域内の古い建物を取り壊 しての小規模な宅地開発も見られるが、地縁的で小規模なマーケットであることから、需要自体が少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は既存の住宅地域で、自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、貸家も少しは見られるものの、市場を形成する ほどではないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域は旧来からの古い住宅地域で、生 活の利便性、快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、信頼性 に富む比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊前 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナは終息傾向にあるが、郊外部の市町村 では人口減少や高齢化等を原因とする過疎化 等から不動産市場は弱含んでいる。 鉄道駅徒歩圏の既存住宅地域であるが、既述 のように需要自体が弱含んでおり、地縁的選 好性もあり、地価は下落傾向にある。 個別的要因については特段の変動要因は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％