別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 苅田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.

鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町新浜町９番１２ ②地積 　(㎡) 13,224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 作業所 Ｓ1 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北西20m道路、三方路 水道 苅田 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,100 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 苅田駅　南東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域として概ね成熟しており、当面、地域要因に大きな変動はないと思料される。利便性が良好で あり、大規模物流施設用地や大規模工場用地としての競争率は高く、地価水準は上昇傾向にあると判断される。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、苅田町及び隣接市町の工業地一帯と把握する。市場における主たる需要者は、比較的大規模な生産設備 等を要する法人事業者等と考えられる。近年、従前の製造業中心の土地利用から流通業中心の土地利用に移行している 。同一需給圏内では、立地条件や画地条件が優る物流施設適地等については地価は上昇傾向にあるが、その全体への波 及の程度には濃淡がある。取引される価格帯にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用にあたっては、苅田町及び隣接市町の工業地一帯と把握する取引事例を広域的に収集し、比較 検討して比準価格を試算した。一方、自己所有の工場や倉庫等が多い地域であり、賃貸市場が形成されていないため、 収益価格は試算できなかった。よって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準に、周辺の公示地等とのバラン ス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苅田町では人口増加の傾向があったが、近年 は概ね横ばい傾向である。また利便性の高い 地域と環境が劣る郊外の地域で不動産需要の 差が見られる。 大きな変動要因はなく、臨海工業地域にあり 、近年の高い物流需要も影響して地価水準は 堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％