別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 苅田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町幸町７番１５９ ②地積 　(㎡) 8,265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:1 事務所兼工場 Ｓ2 中小規模の工場が建 ち並ぶ臨海工業地域 西9m町道、背面道 水道 苅田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の工業地域 街 路 ９ｍ 交通 施設 苅田駅　東方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 空港及び東九州自動車道への良好なアクセス環境にあるほか、幹線道路沿線では流通拠点に向けての配置が進行 中で今後も同様の傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町及び北九州市内の臨海部の工業地域一円である。近年、重厚長大型の工業地の需要は弱含む一方、 ネット通販の日常化と共に機能的在庫管理が重視され、港湾施設、高速道路、鉄道等へのアクセスが良好な工業地域に は物流拠点として需要が集中する傾向が高まっている。主たる市場参加者は工場事業者、倉庫事業者等の法人であり、 取引事例数が少なく値幅が大きいため中心となる価格帯は把握できないが物流施設需要を背景に上昇基調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は工場、倉庫等の事業者であり、 市場においては商品・部品・原材料等の搬出、搬入及び輸送の効率を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向があ る。したがって多数の取引事例を比較検討して求めた比準価格は市場の実態を反映しており、実証性を備えた価格とし て説得力を有する。従って代表標準地からの規準価格と均衡に留意しつつ、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言の解除後は社会活動が戻り、人 流は大きく回復したものの未だ警戒感は残っ ており地価水準の全面的な改善には至ってい ない。 最近の消費形態の変化に伴い高度な在庫管理 が要求され、物流用地の需要が拡大する傾向 が強まっている。 変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％