別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 苅田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町大字上片島字下袋尻１２９５番５ ②地積 　(㎡) 585   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅等の中に農 地が介在する住宅地 域 西6m町道 水道、下水 小波瀬西工大前 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 小波瀬西工大前駅　南 西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が小規模に建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅が徒 歩圏になく、利便性がやや劣り、地縁的選好性が強く、需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町郊外部の住宅地域である。未だ空地が残る小規模な市街化調整区域内の住宅地域であり、地縁的選 好性が強いものと思われる。苅田町郊外部である当該地域の土地価格が低位にあることから、新築戸建住宅でも２，０ ００～３，０００万円で建築が可能である。ただし、市街化調整区域であることから、開発等が制限され、供給が少な く、また地縁的で小規模なマーケットであることから需要も少なく、地価は若干の下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で、周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場が形成されていないこと から収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活の利便性、快適性 が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む比 準価格を中心に、前年対象標準準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苅田町郊外部で生活利便性が相当に劣る住宅 地域への需要は停滞気味であり、市街化区域 には近いものの、調整区域内の住宅地の需要 は弱含んでいる。 コロナは終息傾向にあるものの、近隣地域の ような地縁的選好性の強い市街化調整区域内 の住宅地域の地価はやや下落傾向にある。 個別的要因については特段の変動要因は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％