別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 苅田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 西7m町道 水道、ガス、下水 小波瀬西工大前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に形成された住宅地域 街 路 ７ｍ　町道 交通 施設 小波瀬西工大前駅　南 方 700m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。工場就労者の住宅需要 などに支えられており、類似地域の動向等を受け、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町を中心に周辺市町に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者や勤務者が主体と考え られる。町内高齢化が進む一方、人口の受け皿となる新規住宅分譲に関しては工場就労者の住宅需要など、一定の需要 に支えられており、類似地域の動向等を受け、地価水準は緩やかな上昇基調にて推移している。なお、需要の主な価格 帯については、土地のみで８００万円程度、新築付の物件で２，５００万円程度の総額が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台に戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域に存し、収益物件はほぼ皆無に等しく、自己利用を目的とした取引が支配的 なため、需要者の意思決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事 例のうち同一需給圏内において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。 したがって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化が進むものの、人口の受け皿となる新 規住宅分譲も一定の需要に支えられており、 工場地の需要とならび、不動産市場への影響 が期待される。 町内工場地における就労者の住宅需要などに 支えられながら、類似地域の動向等を受け、 地価水準は緩やかな上昇基調にて推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％