別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 苅田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町大字与原字下松原１０６７番 ②地積 　(㎡) 468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西5m町道 水道、下水 小波瀬西工大前 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 小波瀬西工大前駅　北 東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅が徒歩圏に なく利便性がやや劣るが、地域東側は開発が進行中であり、コロナも終息傾向にあり、地価は横ばいと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町中心部周辺の住宅地域である。鉄道駅やスーパー等の利便施設が徒歩圏になく、利便性がやや劣る 。地域東側では大規模な開発が行われており、これらの影響が今後顕在化することが考えられ、やや利便性は悪いが、 需要は回復傾向にある。土地取引の中心価格帯は１３０～１５０坪程度で１，３００～１，５００万円程度、新築戸建 住宅で２，５００～３，５００万円が需要の中心である。地価は横ばい傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの住宅地域で、周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、貸家も少しは見られるものの、市場を形成 するほどではないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域はやや交通接近条件の劣る既 成の住宅地域で、生活の利便性、快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきであ る。従って、信頼性に富む比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [121.1] [100.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の金融緩和施策等の影響から、苅田町郊 外部であっても、駅接近性等の利便性が比較 的良好な住宅地域への需要は安定的に推移し ている。 コロナは終息傾向にあり、鉄道駅等の利便施 設が徒歩圏にない郊外部の住宅地域ではある が、背後地の開発の影響もあり地価は安定的 に推移している。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％