別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡川崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡川崎 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡川崎町大字池尻字原田８９７番２７ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 水道 池尻 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 池尻駅　北東方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、池尻駅からの交通利便性に優れる住宅地域である。地域要因に特段の変化はない。川崎町全体の不 動産需要は弱く、地価は、僅かではあるが下落傾向で推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、川崎町及び田川郡内の戸建住宅地域である。中心となる需要者は、同地域に強い地縁的選好性を 有する者及び、田川郡内の事業所、周辺の市町へ勤務するサラリ－マン等である。同町の人口減少・高齢化は、県全体 を上回って進んでおり、外部からの流入は殆どない地域である。取引の中心となる価格帯は、不動産取引も少なく規模 用途等にバラツキが多く、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、旧来からの住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が不動産取引の中心である。川崎町全体は取引も少 なく、不動産市場は低迷しており、共同住宅等は、ほとんどないことから収益還元法の適用は断念した。以上のことか ら、本件では、田川郡内及び隣接する市町に存する複数の取引事例から得られた比準価格を中心に、代表標準地との均 衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　添田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川崎町内の人口減少・高齢化率の上昇傾向は 継続しており、外部からの転入等は少なく、 不動産需要も弱い。 地域要因に特段の変化はなく、川崎町内の不 動産取引も少ない。住宅地の需要も弱含みで 推移している。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％