別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広川 -1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　齊堂　忠道   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女郡広川町大字新代字松田１６２９番５外 ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 西鉄久留米 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 西鉄久留米駅　南東方 8.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は戸建住宅を中心とした地域として、地価は 堅調に推移するものと見込まれるが、新型コロナの影響に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広川町に存し、戸建住宅を中心とする住宅地域である。典型的な需要者は、広川町に地縁的選好性を有す る個人又は久留米市等に通勤するサラリーマン層であり、不安定な経済状況により慎重に行動している。広川町は土地 価格の値頃感等により戸建分譲開発が多く見られ、住宅地として土地需要があるため、地価は堅調に推移している。主 な取引価格帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は広川町の住宅街に存し、収益性より居住の快適性が優先される戸建住宅地域内にあり、自己使用目的の取 引が支配的で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、広川町内に存する、面積や街 路条件、居住環境等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。よって本件では現実の市場性を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.8] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広川町の人口は微減傾向にあるが、近年は市 街地を中心に宅地分譲開発が多く、工場地も 回復基調にあるため、堅調な地価変動の要因 となっている。 広川町の中心市街地に存する戸建住宅地で、 新規の戸建分譲等により土地の動きが多く見 られ、地価は堅調に推移すると見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％