別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大刀洗 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大刀洗 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三井郡大刀洗町大字鵜木字前２２９番１ ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南西4.3m町道 水道、下水 大堰 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．３ｍ町道 交通 施設 大堰駅　西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。町中心部から遠く離れた利便性の 劣る住宅地域においても、需要の回復が見られ、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大刀洗町及び周辺市町における住宅地域である。需要者の中心は、大刀洗町及び周辺市町内の居住者で 当該地域に地縁を有する個人である。町中心部から遠く利便性の劣る地域においても、最近では相応の取引が見られる など、住宅地需要は回復しつつあり地価は横ばい傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで６００ 万円から８００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台半ばから後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり説得力は高い。対象標 準地は、一般住宅、農家住宅が見られる住宅地域内に存し、自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸事例の収集も困難 であることから、賃貸住宅を想定することは現実的ではなく、収益価格は試算できなかった。以上から、市場の実態を 反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大刀洗 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [204.6] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね微増傾向。土地取引件数は増加傾 向。利便性の劣る郊外の地域においても、宅 地需要は回復しつつある。 農家住宅も存する住宅地域である。市中心部 から遠く利便性の劣る地域ではあるが、周辺 では相応の取引も見られ、地価は下げ止まり の状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％