別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大刀洗 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大刀洗 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三井郡大刀洗町大字山隈字赤土手１７２０番５０ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4m町道 水道、下水 西太刀洗 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 西太刀洗駅南東方 720m 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。菊池 小学校周辺の住宅地の需要は底堅く、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大刀洗町及び周辺市町の利便性の高い住宅地域が主と判断した。主な需要者は大刀洗町及び周辺市町に 勤務する３０～４０歳代の戸建住宅を建設することを目的とした一次取得者が中心である。大刀洗町内の利便性が良好 な住宅地の需要は概ね堅調で、価格もやや上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地のみで９００万円 程度、新築戸建物件で２８００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に 適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とした持家主体の戸建住宅地域であり、共 同住宅等はほとんど見受けられないため、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比準価 格を標準とし、周辺の公基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、厳しい状況が緩和されつつあるもの の、持ち直しの動きに弱さが見られる。大刀 洗町の比較的利便性の高い住宅地の需要は底 堅い。 既成の住宅地域であり地域内には特段の変動 要因は見られない。最寄駅へ近く、ミニ開発 の土地の需要が見られ、地価もやや上昇が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％