別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑前 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉郡筑前町石櫃字見延５４番３外 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西5m町道 水道、下水 津古 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般併用住宅等もみられる既 成住宅地域 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 津古駅北東方 2.8km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因について特段の変動はなく、今後も現状の住環境で推移するものと 予測する。周辺の新興住宅の需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑前町における住宅地域全域の圏域。需要者の中心は、筑前町のほか周辺市へ通勤する一次取得者や地縁 的選好性を有する地元住民等である。開発素地の取引も散見され、小規模な宅地開発による住宅需要も堅調で、既存住 宅地の取引においても緩やかながら地価の回復傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地については敷地規 模にもよるが３００㎡で７００～８００万円程度、新築戸建は１，８００～２，４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、筑前町の住宅地を中心に取引事例を採用して試算されており、実際の不動産市場を反映した実証的な価格 である。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、アパート等の収益物件はほとんど見受けられず、賃貸市 場が未成熟な地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を標準と し、さらに周辺市町の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は横ばい、生産年齢人口は下落傾向、 高齢化率は約３１％。ミニ開発分譲地等を中 心として住宅需要は堅調に推移している。 旧来型の既成住宅地域である。周辺ではミニ 開発された分譲地で、既存住宅との土地単価 の乖離が散見されるが、売れ行き堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％