別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桂川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桂川 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉穂郡桂川町大字寿命字鶴田２０２番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南東5.2m町道 水道 桂川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．２ｍ町道 交通 施設 桂川駅　北東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域で地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。なお、新興の分譲 地が見られる等、駅徒歩圏内の住宅地需要が散見され、弱含みの地価が反転する見込みはあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桂川町内及び隣接市に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する一次 取得者で、交通利便性、生活利便性の良否に関わらず外部からの需要は少ない。なお、桂川駅周辺では戸建分譲地の開 発が見られ、取引も一定程度あることから、地価は僅かであるが上向き傾向に転じている。需要の中心は、土地総額で ４００～５００万円程度。新築の戸建物件は２，０００～２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域的類似性及び価格牽連性を有する規範性の高い事例から求めた価格であり、市場性を反映し説得力が 高いと判断する。なお、桂川町内では交通接近性等に関わらず住宅の賃貸需要は低く、物件規模に見合う賃料収受が困 難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては、代表標準地価格との均衡及び同一需給圏の 需給動向、更に単価と総額との関連等を総合的に勘案して、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉麻 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 85.4] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要が地元住民に限定される傾向に大き な変化はないが、取引が一致程度見られるこ とから、若干ながら地価は上向きの傾向が出 始めている。 駅や店舗等に近い住宅地域については需要回 復に転じ始める等、大幅な需要増加はないが 、地価について若干の上昇の兆しが見え始め ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％