別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桂川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桂川 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉穂郡桂川町大字土師字井堀４１８１番６外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅の 中に空地等がある住 宅地域 北西4m町道 水道 桂川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 桂川駅　南東方 2.2km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。なお、新興 の分譲地が見られる等、弱含みの住宅需要からやや回復傾向が見られ、地価は横這い傾向に転じると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桂川町内及び隣接市に存する住宅地域と判定した。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する一次 取得者で、外部からの需要は極めて少なく限定的である。なお、需要は現状、大きな変化はないが、新規供給はあり取 引も見受けられ、これらの取引動向の影響もあり、地価は横這い又は僅かな上向きの傾向が出始めている。需要の中心 は、土地総額で４００～５００万円程度。新築の戸建物件は２，０００～２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は桂川町内の代替性を有する事例について、適切な補修正を施して求めており、現実の市場性を反映した実証 的な価格である。一方、戸建住宅利用の取引が中心であり、アパート等の貸家は見られないため収益還元法の適用は断 念した。以上より、本件においては、代表標準地価格との均衡及び同一需給圏の需給動向、更に単価と総額との関連等 を総合的に勘案して、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉麻 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [100.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の影響もあり住宅地取引件数はやや回 復傾向にあり、住宅需要は限定的であるもの の、周辺市の需要動向による影響が当町に見 られ始めている。 地域における住宅地需要もやや動きが見られ 始め、町役場や小中学校に近い住宅地域であ るため、地価の下落がやや和らぎ始めている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％