別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岡垣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡垣 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 8,090,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡岡垣町野間３丁目３８３番１０外 ｢野間３－６－９｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m町道 水道、下水 海老津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 海老津駅　北西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする岡垣町中心部の住宅地域である。周辺では、ミニ開発等も散見されており、地価上昇傾向 が見られるものと判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡垣町で環境条件が類似する住宅地域内と判断した。当該地域の住環境は比較的良好で、土地の需要者 は、地縁者が中心である。周辺ではミニ開発も行われる等動きが見られ、総合的に判断した結果、若干の地価上昇傾向 下にあると思料する。なお、今後は、人口動向や地域経済等に十分留意する必要がある。当該需要の中心となる価格帯 は、土地で１千万円前後、新築の戸建で２千万台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ岡垣町中心部の比較的閑静な住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となってい る。したがって、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、本件では、市場 性を反映した比準価格を標準とし、さらに経済動向・不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡垣町の住宅地域については、新興住宅地域 及びミニ開発等の地価上昇に引っ張られ、一 部で地価上昇傾向が見られる。 当該地域は、古くからの住宅地域であり、ミ ニ開発等も散見される。結果、地価上昇傾向 が若干見られるものと判断した。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％