別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 水巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水巻 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２ ｢伊左座１－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 北東4.6m町道 水道、下水 水巻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．６ｍ町道 交通 施設 水巻駅南西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は成熟した住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。比較的割安な地価水準か ら一定の住宅地需要が認められ、地価は小幅な上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水巻町内に存する住宅地域であり、主な需要者は町内及び北九州都市圏に通勤するサラリーマン等の一次 取得者のほか、地縁的選好性を有する個人等である。町中心部と比較し、割安感のある地価水準から一定の需要が認め られ、コロナ禍の影響も軽微で地価は小幅な上昇基調で推移している。土地は２００㎡程度であれば、５００～６００ 万円前後、新築の戸建物件であれば２，０００～２，５００万円程度が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規範性の高い事例を収集し得たため、採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性の観点から説得力の高い比準 価格が求められたと思料する。一方で、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸需要が殆どなく、賃貸市場が未 成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [140.8] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水巻町の人口は減少傾向で推移しているが住 宅地需要は比較的堅調であり、コロナ禍の影 響も軽微で、全体として小幅な上昇基調を維 持している。 比較的割安な地価水準から一定の住宅地需要 が認められ、地価水準は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％