別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡芦屋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町船頭町３３１６番 ｢船頭町２－１９｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 古くから存する片袖 アーケードの商業地 域 南12m県道 水道、下水 遠賀川 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 ＪＲ遠賀川駅北方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心商業地に存する旧来からのアーケード街である。空き店舗が多く見られ、繁華性も低下傾向が続いてお り、地価は依然として下落傾向にある。今後もしばらくの間は同様の基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、芦屋町及び周辺の遠賀郡各町内の商業地域一帯と把握する。市場における主たる需要者は、地元 商業者等の地縁性を有する者が中心となっている。近隣地域は、小売店舗が主体のアーケード商店街であり、域外から の転入等は極めて少ない。空き店舗も多く見られ、不動産の需給動向、商況ともに厳しい状況が続いている。新規に出 店する店舗が少なく、商業地の取引件数も多くないことから、需要の中心となる価格帯を見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する近隣地域においては、自己使用目的での不動産取引が主流となっている。店舗についても、賃貸を前提 とした収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用はなじまないと考えられる 。よって、本件においては、現実の市場を反映して実証的であると判断される比準価格を標準とし、代表標準地とのバ ランス検討を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [147.1] [100.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋町の人口は、周辺の自治体と比較しても 減少傾向が顕著であり、高齢化率も、福岡県 平均より高い状態が継続している。 町の中心商業地に存するアーケード街である が、空き店舗も目立ち、新規の出店は見られ ない。住宅への転用も困難で、需要が限られ ている。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％