別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 粕屋 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   粕屋 9-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡粕屋町長者原東４丁目１０７番１４外 ｢長者原東４－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 1,942   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場兼事務所 Ｓ3 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 南西5.5m町道 水道、下水 長者原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 長者原駅の北方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自然発生した既成工業地域であり、利用状況は工場地として安定しているため、当面の間、現状を維持するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、流通業務施設、中小工場等が所在する工業地域であり、粕屋町内を中心に福岡市東部及び周辺町に及 ぶ。主たる需要者は、製造業や物流業を営む中小の事業法人等である。福岡市内では、一部の大型物流施設を中心に取 引価格が高騰しているが、近隣地域内は中小規模の物件が主体で、実需を中心として安定的な取引が見られる。取引価 格は上昇傾向にあり、対応して地価も上昇基調と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、自用目的の取引が多い工業地域であり、賃貸市場が成熟していないことから収益還元法の適用を断念し た。一方、比準価格は、多数の取引事例を価格査定の根拠としており、現実の取引市場の実態を反映した試算価格であ ると評価できる。本件では、実証的な試算価格である比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、 前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-6                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [111.8] 100 100 [102.0] 100 [144.7] [100.0] 100 57,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 粕屋町の工場地は、福岡インターを最寄りと する流通業務用地を中心に高い需要が認めら れる。 既成の工業地域であり、各種製造業者が立地 している。道路幅員などから、物流用地とし ての適性は低いが、工場地として安定的な需 要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％