鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

粕屋 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	粕屋３Ｃ -1370	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m町道、中間画地		１住居高度地区2種15m (60,200)
b	粕屋４Ｋ -908	糟屋郡粕屋町		貸家建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
c	粕屋３Ｃ -963	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	袋地等	南4m道路、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
d	福岡東４Ｋ -203	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北8.8m市道、西10m、南4m、三方路		１中専高度1種最高15m (60,100)
e	福岡東３Ｃ -26	福岡市東区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,780	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	108,055	100 [ 136.6]	79,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,100
b	(　 ) 58,888	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	72,543	100 [ 93.3]	77,752		77,800
c	(　 ) 75,030	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	84,192	100 [ 109.8]	76,678		76,700
d	(　 ) 88,403	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	97,470	100 [ 123.9]	78,668		78,700
e	(　 ) 75,586	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	90,897	100 [ 111.8]	81,303		81,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +30.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,600 円／㎡]

粕屋 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,414,718	773,460	3,641,258	2,751,960	889,298	（　0.9753） 867,332	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	21,154,439 円　　　　（　 67,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

粕屋 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種15m	60 ％	200 ％	180 ％	313 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約５０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	1.0	172,500
							1.0	172,500
2～ 2	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,180	177,000	1.0	177,000
							1.0	177,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		349,500		349,500
								349,500

⑨年額支払賃料	349,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,194,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,194,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 227,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,326,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	349,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 349,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,414,718 円　　　　（　 14,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	粕屋（賃）４Ｋ　　　　-1307	1,068 ( 1,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,206 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	粕屋（賃）４Ｋ　　　　-1308	1,076 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,162
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

粕屋 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	42,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,160 円	4,554,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 298,200 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 773,460 円　（　　　　　　 2,471 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,751,960 円（　　　　　 8,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,414,718 円
②総費用	773,460 円
③純収益　①－②	3,641,258 円
④建物等に帰属する純収益	2,751,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	889,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	867,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,154,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
粕屋 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

粕屋 -5

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　小島　智典

TEL.

鑑定評価額

23,400,000 円

１㎡当たりの価格

74,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	糟屋郡粕屋町大字内橋字柚ノ木５８６番６				②地積　(㎡)	313 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種15m (60,180)
	1:1.2	住宅Ｓ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	南西4.5m町道	水道、下水	柚須 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 130 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４．５ｍ町道

交通

施設

柚須駅　北東方

2.2km

法令

規制

１住居
(60,180)
高度地区2種15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は最寄駅への接近性については劣るものの、福岡市に近接した既存の住宅地域である。地域要因に特段
の変動は見られず、現状にて推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

主な同一需給圏を粕屋町及び隣接する東区東部に存する住宅地域の範囲と判断した。近隣地域は既存の住宅地域であり
、対象不動産について想定される需要者は、福岡都心部や町内に通勤するサラリーマン等が主体となる。町内の人口は
増加傾向にあり、また低金利等による住宅需要を反映し、地価は堅調に推移している。中心となる価格帯は土地で１５
，０００円～２０，０００千円程度、建物込みで３５，０００千円程度が目安になると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件においては評価手法の適用により、比準価格及び収益価格が求められた。収益価格はその査定に想定要素を多く含
み、やや規範性に欠ける。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の不動産市場を反映した比準価格が規範
性が高いと判断し、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、上記の通り決定した。また、当該鑑定評価額は、規準
価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断される。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　粕屋 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,600 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[ 97.7]

[100.0]
100

74,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内の人口・世帯数は増加傾向にあり、新型
コロナウィルスの動向に留意する必要がある
が、低金利等を反映し、不動産需要は堅調に
推移している。

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地
域であり、地域動向に変動を及ぼす要因等は
見られない。不動産需要から地価は堅調に推
移している。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

粕屋 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	粕屋４Ｋ -901	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	袋地等	西4m町道、中間画地		１低専 (50,80)
b	粕屋４Ｋ -1301	糟屋郡粕屋町		更地	（　）	ほぼ台形	北西5.2m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
c	粕屋４Ｋ -908	糟屋郡粕屋町		貸家建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,160)
d	福岡東４Ｋ -1215	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、北4.3m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,851	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,039	100 [ 73.5]	76,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 50,156	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	54,380	100 [ 70.3]	77,354		77,400
c	(　 ) 58,888	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	72,543	100 [ 96.5]	75,174		75,200
d	(　 ) 98,687	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	104,395	100 [ 136.0]	76,761		76,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

粕屋 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,398,963	776,120	3,622,843	2,751,960	870,883	（　0.9753） 849,372	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	20,716,390 円　　　　（　 66,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

粕屋 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種15m	60 ％	200 ％	180 ％	313 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＤＩＮＫＳ向けの２ＬＤＫを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,180	177,000	1.0	177,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,180	177,000	1.0	177,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		354,000		354,000
								0

⑨年額支払賃料	354,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,248,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,248,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 212,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,395,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,398,963 円　　　　（　 14,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	粕屋（賃）４Ｋ　　　　-903	1,163 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,175	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,181 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	粕屋（賃）４Ｋ　　　　-904	1,627 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,286
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

粕屋 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	42,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	184,320 円	4,608,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 298,200 円	42,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,600 円	42,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 776,120 円　（　　　　　　 2,480 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,751,960 円（　　　　　 8,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,398,963 円
②総費用	776,120 円
③純収益　①－②	3,622,843 円
④建物等に帰属する純収益	2,751,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	870,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	849,372 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,716,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,200 円／㎡）