別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 福岡新宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町桜山手３丁目８番３ ｢桜山手３－８－３｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 建築協定 緑地協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m町道 水道、ガス、下水 福工大前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発から３０年程度が経過し た区画整然とした戸建住宅地 域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 福工大前駅　北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 建築協定 緑地協定 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の住宅地域として成熟しており、今後も現状で推移するものと考えられる。桜山手や湊坂地区の中古物件の 需給関係も安定して、コロナ禍でも不動産需要は堅調で地価は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、ＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄駅とする大規模戸 建住宅団地。市場における主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等が中心である。新宮町は福岡市のベッ ドタウンとして人口が急増し、大規模開発は一段落しているが、住宅需要は新築、中古ともに旺盛である。近隣地域に 更地は殆ど無く、取引される価格帯は、中古住宅で２１００～２７００万円前後で、築年数に比し堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が主流となっ ている。収益性よりも主に居住の快適性が追求されることから、収益価格については試算しなかった。よって本件にお いては、取引事例において新型コロナの影響は少ない事から比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、さら に、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [103.6] 100 100 [102.0] 100 [104.8] [103.0] 100 84,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響はあるが、全国でも有数の 人口増加率を示す町であり、今後も増加が予 測されている。 地域要因には変動はないが、居住環境が良好 な住宅地であり、「湊坂」や東区の「美和台 」地区等とともに、中古住宅の取引も堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％