別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡新宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町大字原上字須川１７４９番１８ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 いやや傾斜地の住宅 地域 南東6m町道 水道 福工大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 ＪＲ福工大前駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として概ね成熟しており、地域要因の特段の変化は考えられない。交通利便性がやや劣るものの、駅 周辺住宅地の地価上昇の波及が見られ、今後についても引き続き同様の基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、新宮町を中心として古賀市から福岡市東区北部の戸建住宅地域と把握する。不動産市場における 主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心となっている。福岡市のベッドタウンとして 人気が高く、人口増加中の新宮町においては、町中心部と比較して利便性が相対的に劣る町内の郊外部にも住宅地に対 する需要が波及を見せている。取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で１３００万円前後が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流となっている。 収益性よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。したがって 本件においては、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地とのバラ ンス検討を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [106.4] 100 100 [100.0] 100 [150.2] [100.0] 100 58,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口増加率は伸び率は鈍化したものの、 依然として県全体を上回っている。人口増加 に伴い高齢化率も上昇傾向だが、県全体と比 較すると低い。 町中心部等の価格上昇を受け、周辺部にも不 動産需要が波及しており、ミニ開発等も散見 される。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％