別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡新宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町杜の宮１丁目３番３ ｢杜の宮１－３－３｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 新宮中央 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした大型の戸建分 譲住宅団地である。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ新宮中央駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然とした新興の住宅団地で、町内でも人気が高い地域である。中古不動産の取引も高位で推移 しており、地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 新宮町を中心に古賀市から福岡市東区北部にかけての戸建住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。福岡市内に通 勤するサラリーマン等の最終需要者が主たる需要者の中心である。福岡市のベッドタウンとして人気が高く人口増加中 の新宮町においては、住宅需要は新築、中古ともに依然堅調であり、新興の住宅団地である近隣地域は高い競争力を持 つ。市場において取引される価格帯は、標準的な画地規模の土地で１８００万円前後が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する近隣地域は、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ第一種低層住居専用地域に指定された住宅地域である。自 用目的での取引が主流であり、収益性よりも居住の快適性が追求されることから、収益価格については試算しなかった 。したがって本件においては、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格と判断される比準価格を重視し、 代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [106.4] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 87,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伸び率は鈍化したものの、新宮町の人口増加 率は依然として県全体を上回る。人口増加に 伴い高齢化率も上昇傾向だが、県全体と比較 すると低い。 比較的新しい住宅団地だが、中古物件の取引 も堅調であり、町を代表する住宅地としての 位置を占めるに至っている。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％