別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福岡新宮 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町下府１丁目８４０番９７ ｢下府１－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.1m町道 水道、下水 西鉄新宮 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型住宅団地「杜の宮」に隣 接する地域。 街 路 ３．１ｍ町道 交通 施設 西鉄新宮駅南東方 200m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅地として成熟しており、当面は特段の地域要因の変化は考えられない。周辺の住宅地需要も 引き続き堅調であり、地価水準は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を新宮町を中心に古賀市から福岡市東区北部にかけての戸建住宅地域と把握する。主たる需要者は、 福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心である。福岡市のベッドタウンとして人気が高く、人口増加中 の新宮町においては、住宅需要は新築、中古ともに依然として堅調であり、その影響は新興住宅地だけでなく既成の住 宅地にも及んでいる。市場で取引される価格帯は、標準的な画地規模の土地で１０００万円前後が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。取引の動機は自用目的が主流となっており、収益性よりも主に 居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。したがって本件においては、 不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、代表標準地とのバランス 検討を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [106.4] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口増加率は伸び率は鈍化したものの、 依然として県全体を上回る。人口増加に伴い 高齢化率も上昇傾向だが、県全体と比較する と低い。 大型住宅団地「杜の宮」に隣接する地域であ る。住宅地の需要は、周辺部の既成住宅地に も波及している。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％