別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 須恵 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須恵 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡須恵町大字須恵字藤浦８３番３２ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 須恵中央 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 須恵中央駅　北東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした傾斜地の戸建住宅団地であり、今後も現状を維持するものと予測する。周辺町に比べ未だ割安感 があり、堅調な住宅需要から地価は上昇基調で推移と予測するが、コロナ禍継続中に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須恵町及び隣接する宇美町、志免町等の住宅地域一円。需要者の中心は、福岡市中心部へ通勤する一次取 得者。金融緩和政策や堅調な住宅需要、周辺の粕屋町、志免町の住宅地に比べ割安感等から、年間を通じて未だ新型コ ロナウイルス感染症の影響下にあるも、再び上昇率拡大となったが、変異ウイルス等による経済への影響に留意。需要 の中心の価格帯は、対象地規模で１，６００万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、 戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心で、アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟な地域 であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇美 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,600 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.4] [102.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須恵町の人口世帯数共に微増傾向。低金利政 策や住宅ローン減税等の影響もあり、コロナ 禍継続中も住宅需要は依然として堅調に推移 。 高台の傾斜地に形成された戸建住宅団地。ミ ニ開発の戸建分譲地の高値取引の影響を受け 、コロナ禍継続中も地価は再び上昇傾向を強 めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％