別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 篠栗 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   篠栗 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡篠栗町大字和田字松浦９４０番３８外 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 門松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 門松駅　北東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅団地で、今後も住宅地域として推移するものと予測する。住環境は良好であることから、今後も地価は 安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は篠栗町北西部を中心とした住宅地域。需要者は福岡都市圏に通勤するエンドユーザー、特に篠栗町の地縁 者が中心となる。同町では全般的に地価は強い上昇基調で、宅地の供給不足も相俟って、町中心部から離れた和田地区 においても地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで総額１．１～１ ．２千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用アパートなどの収益建物はほとんどみられない賃貸市場が未成熟な地 域にあり、収益還元法は適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市 場性を反映した、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　篠栗 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,300 円／㎡ [106.1] 100 100 [102.0] 100 [111.1] [100.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 篠栗町の人口は概ね横ばい傾向にあるものの 、新規の工業団地の完成したほか、住宅地開 発も活発に行われていることから、地価は上 昇傾向にある。 町中心部からやや離れているものの、町中心 部の住宅用地の供給量が少ないことから、当 地域の需要も堅調に推移している。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％