別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 篠栗 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   篠栗 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.

鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡篠栗町大字田中字ムタ２３８番９ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北4m町道 水道、下水 篠栗 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 篠栗駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。平坦地で交通利便性も良好 である等底堅い需要が見込まれ、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、篠栗町及び隣接町の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、福岡都市圏へ通勤するエンドユーザーである 給与所得者及び同町の地縁者である。近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、平坦地で交通利便性も 良好である等需要は底堅く、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、土地で１０百万円弱程度であり、新築戸建 分譲においては２５～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する住 宅地の取引事例を収集・選択し、適切な補修正により求めた。一方、近隣地域は戸建住宅を中心とした既成住宅地域で 、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　篠栗 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,300 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 篠栗町の人口は減少傾向で推移している。割 安感から不動産市況は堅調に推移しており、 コロナ禍以前の状況に戻りつつあり、地価も 上昇基調である。 価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない 。交通利便性・生活利便性ともに良好であり 、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％