鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇美４Ｋ -309	糟屋郡宇美町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東27.5m県道、南東10.3m、準角地		（都）１住居 (70,200)
b	志免３ＣＤＨ -1	糟屋郡志免町		貸家建付地	（　）	正方形	北東10m県道、中間画地		１住居高度地区1種20m (60,200)
c	志免４Ｋ -906	糟屋郡志免町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m県道、南東1.6m、二方路		近商 (100,200)
d	大野城３Ｃ -4	大野城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、南東5.2m、角地		１住居高度地区2種15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,269	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	58,317	100 [ 63.9]	91,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 100,265	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,381	100 [ 108.7]	97,867		102,000
c	(　 ) 100,020	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	107,348	100 [ 112.5]	95,420		99,200
d	(　 ) 118,575	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,417	100 [ 120.2]	100,181		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.84	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.84	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

宇美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,948,532	5,092,530	18,856,002	16,119,600	2,736,402	（　0.9549） 2,612,990	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	63,731,463 円　　　　（　 77,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ5	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	824 ㎡	21.0 m x 39.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階２ＬＤＫ（５７㎡）×２０戸

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	90.0	288.00	2,100	604,800	6.0	3,628,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	95.0	285.00	1,180	336,300	1.0	336,300
							1.0	336,300
3～ 3	住宅	300.00	95.0	285.00	1,210	344,850	1.0	344,850
							1.0	344,850
4～ 4	住宅	300.00	95.0	285.00	1,220	347,700	1.0	347,700
							1.0	347,700
5～ 5	住宅	300.00	95.0	285.00	1,240	353,400	1.0	353,400
							1.0	353,400

計		1,520.00	93.9	1,428.00		1,987,050		5,011,050
								1,382,250

⑨年額支払賃料	1,987,050 円　×　12ヶ月　＝　 23,844,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,844,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,240,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,564,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,011,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,382,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 336,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,948,532 円　　　　（　 29,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宇美（賃）４Ｋ　　　　-301	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	1,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宇美（賃）４Ｋ　　　　-302	1,026 ( 1,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,200
c	宇美（賃）４Ｋ　　　　-303	1,234 ( 1,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,302

宇美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,240,230 円	24,804,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,862,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,092,530 円　（　　　　　　 6,180 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,119,600 円（　　　　　 19,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,948,532 円
②総費用	5,092,530 円
③純収益　①－②	18,856,002 円
④建物等に帰属する純収益	16,119,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,736,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,612,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,731,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇美 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇美 5-1

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　綾部　圭太

TEL.

鑑定評価額

77,100,000 円

１㎡当たりの価格

93,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	糟屋郡宇美町宇美５丁目３７５０番１｢宇美５－１－５｣				②地積　(㎡)	824 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗Ｓ1	店舗、医院等が混在する商業地域	北西8.5m県道、北東側道	水道、下水	宇美 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

宇美町役場も見られる近隣商
業地域

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

宇美駅西方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部の商業地域で生活利便性も高いため、今後は中層店舗兼共同住宅としての利用割合の増加を予測する。
用途多様性等により需要は底堅く、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇美町及び糟屋郡内の商業地域の範囲で、需要者の中心、は店舗・事業所用地を目的とする法人又はマ
ンション用地としての利用を目的とする不動産業者等が主である。近隣地域は町中心部の商業地域で生活利便性も高く
、用途多様性等により需要は底堅く、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に
求められない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、医院等が混在する商業地域である。比準価格については、同一需給圏内に所在する取引事例を中心
に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、収益還元法は、適用の過程において想定要素を多く含むこと
から客観性に欠け、説得力は低位である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　志免 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[130.1]

[104.0]
100

93,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇美町の人口は減少傾向で推移している。不
動産市況は堅調に推移しており、コロナ禍以
前の状況に戻りつつあり、地価も上昇基調で
ある。

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない
。旧来からの商業地で、町役場に近接して用
途の多様性も認められ、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇美４Ｋ -309	糟屋郡宇美町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東27.5m県道、南東10.3m、準角地		（都）１住居 (70,200)
b	宇美３Ｃ -1402	糟屋郡宇美町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東7.8m町道、北西3.4m、角地		（都） (80,200)
c	宇美４Ｋ -217	糟屋郡宇美町		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8.5m町道、北東3m、角地		（都）近商 (100,200)
d	志免４Ｋ -906	糟屋郡志免町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m県道、南東1.6m、二方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,269	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	58,317	100 [ 64.2]	90,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	94,500
b	(　 ) 84,623	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,745	100 [ 95.2]	92,169		95,900
c	(　 ) 74,601	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,709	100 [ 83.0]	91,216		94,900
d	(　 ) 100,020	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	105,071	100 [ 113.9]	92,248		95,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

宇美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,981,313	5,091,976	18,889,337	16,119,600	2,769,737	（　0.9549） 2,644,822	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	64,507,854 円　　　　（　 78,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ5	1,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	824 ㎡	21.0 m x 39.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階から５階は共同住宅（２ＬＤＫのファミリータイプ：平均専有面積５７㎡×２０戸）を想定した。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	90.0	288.00	2,120	610,560	6.0	3,663,360
							0.0	0
2～ 2	居宅	300.00	95.0	285.00	1,200	342,000	1.0	342,000
							1.0	342,000
3～ 3	居宅	300.00	95.0	285.00	1,200	342,000	1.0	342,000
							1.0	342,000
4～ 5	居宅	300.00	95.0	285.00	1,220	347,700	1.0	347,700
							1.0	347,700
～

計		1,520.00	93.9	1,428.00		1,989,960		5,042,760
								1,379,400

⑨年額支払賃料	1,989,960 円　×　12ヶ月　＝　 23,879,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における不動産賃貸市場の実態を勘案して判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,879,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,241,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,597,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,042,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,379,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 335,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,981,313 円　　　　（　 29,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宇美（賃）４Ｋ　　　　-201	1,029 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	1,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宇美（賃）４Ｋ　　　　-301	1,333 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	1,347
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,241,976 円	24,839,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,862,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,091,976 円　（　　　　　　 6,180 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,119,600 円（　　　　　 19,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,981,313 円
②総費用	5,091,976 円
③純収益　①－②	18,889,337 円
④建物等に帰属する純収益	16,119,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,769,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,644,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,507,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,300 円／㎡）