別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那珂川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市王塚台１丁目２３７番 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   170 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 敷地面積最低限度の公法規制より細分化は困難であるため、現況のまま画地規模の大きい住宅地域としての推移 を予測。高台ではあるが、平坦地の供給不足等も背景に、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市市街地南部から中央部を中心とする住宅地域。主たる需要者は、福岡都市圏に通勤するエンド ユーザーである。当圏域では、コロナ禍でも強い住宅地需要を背景に高値の取引が確認される。近隣地域等の高台の古 い大型住宅団地では、住民の高齢化に伴う建替や相続等による供給が散見され、平坦地の供給不足も相俟って地価は強 含みで推移。需要の中心となる価格帯は、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで１７～１８百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、那珂川市 市街地南部の住宅地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体 となる一般住宅の賃貸市場は未成熟で、公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことから収益還元法の適用は断 念した。以上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [110.7] [102.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那珂川市は人口、取引件数ともに横這いで推 移。継続的な低金利環境による需要の下支え を背景に、コロナ禍においても住宅地需要は 堅調に推移。 郊外の古くからの既成住宅団地。高台に存し 、平坦地よりも選好性は低位であるが、中心 部の住宅地地価上昇の影響を受け、地価はや や強含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％