別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 那珂川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市片縄西３丁目１１８０番２２ ｢片縄西３－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 博多南駅　西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの高台の住宅団地で、今後も建替等を伴いながら住宅地として推移するものと予測する。住宅地として の選好性は高くないものの、平坦地の地価上昇の影響を受け、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市北部を中心とする既成住宅地域で、隣接する福岡市南区の南部の一部も含まれる。主たる需要 者は福岡都市圏に通勤するエンドユーザーが中心となる。当該圏域は高台の古くからの住宅団地が多く、平坦地と比較 すると選好性が劣る点は否めないものの、地価の割安感を背景に一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は 、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで総額１，３００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的で、那珂川市市街 地北西部の住宅地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体と なる一般住宅の賃貸市場は未成熟で、公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことから、収益還元法の適用は断 念した。以上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [127.0] [104.0] 100 63,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那珂川市は人口、取引件数ともに横這いで推 移。継続的な低金利環境による需要の下支え を背景に、コロナ禍においても住宅地需要は 堅調に推移。 市内市街地北西部の高台の住宅団地。平坦地 よりも選好性は劣るが、割安感から一定の需 要が認められ、敷地細分割による戸建分譲も 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％