別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 糸島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸島 -9 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸島市蔵持字北屋敷７８４番１ ②地積 　(㎡) 521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道、下水 筑前前原 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 筑前前原駅　南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に位置しており、農家住宅、一般住宅が混在する旧来の住宅地域で、将来的には行政的要因の変 動による土地利用の変化の可能性があるが、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は集落等が展開されている糸島市内の外縁部で、特に旧前原市域の市街化調整区域に高い代替性が認 められる。需要者の中心は地縁を有する個人で、外部からの流入は見込み難い。旧来の住宅地域で、地価は安定的に推 移しているとみられる。需要の中心となる価格帯は、１坪あたり４～６万円程度、総額帯は取引規模により大きく異な るため、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在する農家集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念し、取引事例 比較法を適用して比準価格を求めた。比準価格の算定にあたっては、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して適 切な補修正を行って求めており、信頼性の高い価格が得られた。したがって本件では、比準価格を採用して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸島市の人口・世帯数は鉄道沿線を中心に増 加しており、旧来の集落地域への人口流入は 乏しく、高齢化が進行している。 市街化調整区域に位置する旧来の農家集落で あり、行政的要因の変動にかかわらず、地域 内に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％