別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 糸島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸島 -7 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸島市二丈深江字本町９０４番 ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗兼住 宅等が混在する既成 住宅地域 西6m市道 水道 筑前深江 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 筑前深江駅　北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧二丈町の中心部に形成された古くからの宅地地域であり、店舗併用住宅としての利用は減少しているが、一般 住宅としての土地利用は増加していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、糸島市郊外部の住宅地域で、特に筑前深江駅を中心とする旧二丈町域の住宅地域に高い代替性が 認められる。需要者の中心は自己居住用の住宅取得を目的とする個人であり、市内中心部との比較における割安感もあ って住宅需要は堅調で、地価も安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、１坪あたり８～１０万円程度、土 地のみで総額１，０００万円前後の取引がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念し、取引事 例比較法を適用して比準価格を求めた。比準価格の算定にあたっては、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して 適切な補修正を行って求めており、信頼性の高い価格が得られた。したがって本件では、比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [103.4] 100 100 [104.0] 100 [ 93.0] [100.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸島市内の人口・世帯数は増加傾向、住宅需 要も依然として高く、さらに郊外部へと外延 的に拡大している。 福岡都心部への接近性にやや難があるが、旧 二丈町の中心市街地であり、安定的な土地需 要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％