別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 みやま -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みやま -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　耕二   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みやま市高田町濃施字濃施北５００番３外 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.5m市道 水道 渡瀬 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近年、戸建住宅のほかアパー トやグループホーム等の建設 がなされている。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 渡瀬駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほかアパートやグループホーム等の建設が進み、住宅地域としての熟成度が高まっている地域である 。地価は今後横這いから上昇へと向かうことが期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねみやま市の住宅地域の圏域。需要者の中心は旧高田町に居住する者が大部分を占める。当市の人口は 減少傾向にあるが、当該近隣は旧高田町の中心部にあって、近年、住宅地としての熟成度が高まり、需要も見込める地 域である。市場の中心価格帯は既存の住宅地３５０㎡程度で土地７００万円程度、新築物件で２２００万円程度と思わ れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格 が得られた。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟のため求められなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、当市における新型コロナの影響等の市場動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みやま -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [114.3] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向にあり、世帯数は微増 に止まり、高齢化率も高い。これらを反映し 住宅需要は低迷している。 旧高田町の中心部にあって、Ｈ２６年の総合 病院旧役場跡地への移転に伴い、近隣地域は 住宅地としての熟成度が増大し、地価は横這 いで推移。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％