別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 朝倉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝倉 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉市堤字鬼迫１４４０番９ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、下水 甘鉄甘木 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 甘鉄甘木駅　北東方 2.2km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域としては成熟しており今後も現 況程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧甘木市内の住宅地域である。中心となる需要者は市内に居住するサラリーマン等の一次取得者 の他、地場の不動産業者等である。中古住宅の取得や建て替え等による新築戸建など、戸建住宅の取得需要は回復傾向 にある。需要の中心となる価格帯は敷地面積２７０㎡で７００万円～８００万円、新築戸建住宅であれば２，２００万 円～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅中心の地域であり、賃貸市場は未成熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用 は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収 集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した取引事例比 較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [123.9] [100.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、世帯数はほぼ横ばい程度で あるが、低金利政策等を背景に土地の取得需 要は持ち直しつつある。 区画がやや雑然とした住宅地域である。中古 や建て替え等による戸建住宅地としての需要 も持ち直してきており、地価は緩やかに上昇 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％