別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 嘉麻 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉麻 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉麻市鴨生字枝坂２７４番３７外 ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の既成住宅地 域 北4.9m市道 水道 下鴨生 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   110 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．９ｍ市道 交通 施設 下鴨生駅　南東方 1.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の炭鉱住宅跡の住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。高台に位置し利便性等に劣ることから地 域外居住者からの需要は少ないが、飯塚市域へは比較的近い。地価は下落幅縮小傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉麻市及び隣接市町の戸建住宅地域一帯と判断した。需要者は当該地域に地縁を持つ給与所得者が中心 である。当該近隣地域は炭鉱住宅跡の既存住宅地域であり、高台に位置し利便性等に劣るものの、近隣の新規分譲宅地 がほぼ完売していること等を背景に、需要は若干回復の兆しが見られる。需要の中心となる価格帯は、土地のみ３６０ ㎡程度の取引で３５０万円～４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて 試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃 貸市場が成熟していないため収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉麻 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [151.5] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の住宅需要は弱含みではあるものの、 地価水準は概ね下げ止まる傾向にある。コロ ナ禍の影響は限定的であり、取引件数に大き な変化はない。 高台に形成された既成住宅地域で利便性等に 劣っているが、稲築地区等の新規分譲地がほ ぼ完売していることから市場競争力は若干の 回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％