別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 嘉麻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉麻 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉麻市口春字サシヲ４６７番８ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模住宅のほか店 舗も見られる既成住 宅地域 南西6.5m市道 水道 下鴨生 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 下鴨生駅　南西方 2.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 嘉麻市稲築地区の既存住宅地域で、特段の変動要因は認められない。飯塚市域へと近い利便性の高さから需要は 概ね堅調な状況が続いており、地価は概ね横ばい程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉麻市及び隣接市町の戸建住宅地域と判断した。需要者は当該地域に地縁を持つ給与所得者が中心であ る。当該近隣地域は稲築地区に存する既存住宅地域であり、筑豊地方の中心都市である飯塚市域から近く、利便性等に 比較的優れることから需要は概ね堅調な状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地のみ２５０㎡程度の取引で３５ ０万円～４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が成 熟していないため収益還元法は適用不可能であった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、更に周辺公 基準地価格の推移にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の住宅需要は依然弱含みが続いている が、利便性等に優れた住宅地域の地価は堅調 に推移している。コロナ禍からの影響は限定 的である。 旧来からの既成住宅地域であるが、飯塚市域 へと近く、利便性にも優れており、市場競争 力は比較的高い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％