別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 嘉麻 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉麻 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 2,180,000 円  １㎡当たりの価格 5,860 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉麻市下山田字吉庵２８４番６９外 ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東5m市道、背面道 水道 飯塚 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 飯塚駅　南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 嘉麻市郊外に位置する山田地区の既存住宅地域で、特段の変動要因は認められない。高台に位置し、利便性等に 劣ることから地域外居住者からの需要は少なく、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,860 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉麻市及び隣接市町の戸建住宅地域一帯と判断した。需要者は当該地域に地縁を持つ給与所得者が中心 である。当該近隣地域は山田地区に存する既存住宅地域で居住環境は良好であるが、嘉麻市の中心的市街地である稲築 地区、飯塚市域等からやや距離があり、高台に位置し利便性に劣ることから、需要は依然として弱含みで推移している 。需要の中心となる価格帯は、土地のみ３６０㎡程度の取引で２００万円～２３０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて 試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自己利用が一般的な戸建住宅地域であり、賃 貸市場が成熟していないため収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、更に 周辺公基準地価格の推移にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,930 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の住宅需要は弱含みではあるものの、 地価水準は概ね下げ止まる傾向にある。コロ ナ禍の影響は限定的であり、取引件数に大き な変化はない。 高台に形成された既成住宅地域で、居住環境 は概ね良好であるものの、利便性等に劣って おり、市場での競争力は弱い状況が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％