別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮若 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮若 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮若市宮田字樋口５３番１３ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 東5.5m県道 水道 勝野 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 勝野駅西方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市役所に近い旧来からの既存商店街で、郊外部の商業施設や新規スーパー等に顧客が流出し、その地位は低下を 続けており、地価の下落傾向が今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮若市を中心に、直方市、鞍手郡各町、遠賀郡各町の商業地域である。需要の中心は地縁を有する個人事 業者や地元企業で、圏外からの参入は少ない。旧来からの既存商店街で、市郊外部の商業施設や新規スーパー等に顧客 が流出し、衰退傾向が続いている。既存商業地の取引市場は低調なため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内の商業地取引が停滞しており、広範囲に収集・選択して事例を採用したが、補修正は妥当と認められ 、信頼性を有する。他方、近隣地域は衰退傾向にある旧来からの既存商店街で、賃店舗等の需要もなく、標準的な純収 益や適正な還元利回りの把握が困難で、収益還元法の適用はできなかった。よって、比準価格を重視し、周辺標準地と の均衡・商業地の動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化傾向が続いているが、恵ま れた高速道路等へのアクセスによる物流施設 ・工場等の立地や官民連携事業による波及効 果が期待される。 旧来からの既存商店街で、郊外店舗等の進出 ・ＡＩスーパーの開業等により、その地位は 低下しており、衰退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％