別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 宮若 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮若 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮若市宮田字杉坂２４１番４３ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 勝野 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部に位置する区画整然 とした既成住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 勝野駅　南西方 6.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、住環境に恵まれることから、地価は堅調に推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮若市及び周辺市町の最寄駅からバス便の戸建住宅を中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、市内 及び周辺市町への通勤者等である。近年においては、周辺における新規の住宅地の分譲は限定的である。市場の中心価 格帯は土地５００万円程度、新築住宅では２０００万円程度が中心的価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の 取引が支配的であり、賃貸物件が少ないので、収益価格の試算は断念し、単価と総額の関連に留意し、前年価格等との 検討を踏まえ、居住快適性を反映し、実証的な比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮若市の人口は減少傾向にある。不動産需要 は弱含みで推移しているものの、一部の地価 には明るい兆しも認められる。 区画整然とした戸建住宅地域であり、地域に 格別な変動をもたらす要因はないものの、不 動産需要は概ね堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％