別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市上西郷字イジリ８５７番２外 ②地積 　(㎡) 752   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 福間 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 福間駅南東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福津市郊外の既成住宅地域として、当面、現況用途を維持する。調整区域内の法規制下にあるが市街地の堅調な 需要が波及し、当分の間、地価は非常に緩やかな上昇傾向又は横ばい圏内で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福津市郊外や周辺市町郊外を含む既成住宅地域一円である。需要者は地縁者や農業従事者等である。調 整区域の法規制下にある地域では需要はやや弱い傾向にあったが市街地の市況が活発になるにつれ調整区域内の住宅地 もその割安感から高値での取引が見られるようになった。但し、調整区域内の土地の価格形成過程は法規制により個別 性が強く、市場の中心となる規模や総額等の相場感は見出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適格要件を満たす規範性の高い事例を収集し、適正な補修正を施して求めた実証的な価格となった。一方、 地域内の周辺の土地利用状況に鑑みて投資採算性の観点からアパート等の収益物件を想定することは非現実的であると 判断し収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を採用して、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、 同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [151.8] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不安材料を内包しつつも、 当市は高い人口増加率を示しており、住宅地 及び商業地ともに需要は堅調に推移している 。 地域内に特段の変動はなく調整区域の法規制 下による建築制限があるが、当市中心部にほ ど近いため、近年、比較的高値の取引が散見 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +30.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％