別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市日蒔野１丁目１０番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高12m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福間 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 福間駅東土地区画整理事業地 内 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 福間駅　南東方 380m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高12m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理された住宅地域であり、今後特に大きな地域要因変化はないものと思料される。ま た、その価格水準は、コロナ禍ではあるが堅調で上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね福津市内と判断される。戸建住宅を中心とする区画整理された住宅地域であり、需要者は福岡市ま たは北九州市へ通勤する一次取得者が中心と思料される。市内住宅市場は比較的堅調さが維持されており、価格水準は 依然として上昇傾向にあるものと思料される。市場の中心価格帯は土地価格は２３０㎡で２０００万円強程度、新築戸 建て住宅で３５００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念し取引事例比較法のみ適用した。需要 者はこれら住宅の購入者であり購入の検討にあたっては、代替不動産との間で居住の快適性を主眼とした価格比較を行 うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力に優れるものと考えられる。したが って本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,200 円／㎡ [105.0] 100 100 [103.0] 100 [ 74.2] [100.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口増加率はこの６年で１５％超と非 常に高い。住宅需要も堅調さを維持しており 、価格水準は上昇傾向にある。 区画整理された住宅地で特に大きな地域要因 の変動はなく、市内の住宅地の需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％