別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 福津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市津屋崎７丁目１４８１番７ ｢津屋崎７－１２－６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模な一般住宅等 が見られる住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 福間 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 福間駅　北西方 4.1km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 福津市郊外の既成住宅地域として概ね熟成した状況にある。最寄駅や利便施設等へのアクセスはやや劣るが閑静 な住環境を維持しているため、需要は安定しており、当分の間、地価は小幅な上昇を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周辺市の一部を含む福津市郊外の既成住宅地域一円である。需要者の中心は福岡市・北九州市の都市圏 に通勤する個人のほか、福津市の地縁者である。圏内においては、大規模商業施設や住宅団地の開発等により中心部の 地価が上昇し、その割安感から中心部周辺の地価も上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は、土地約１７０㎡で５ ００万円程度、新築の戸建住宅で約２，０００～２，５００万円で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件において、比準価格は現実の取引に生起した事例に適正な補修正を施して求められており、現下の地域市況を適正 に反映した価格となった。一方、地域内の土地利用状況や投資採算性の観点から収益還元法は適用しなかった。以上よ り、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案し、比準価格を採用して 、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [100.0] 100 [149.5] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不安材料を内包しつつも、 当市は高い人口増加率を示しており、住宅地 及び商業地ともに需要は堅調に推移している 。 当市中心部よりやや距離はあるが、中心部の 堅調な需要が当該地域及びその周辺地域にも 波及し、土地需要は安定して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％