別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市中央４丁目３５８４番２外 ｢中央４－８－５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い丘陵 地の既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 福間 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 福間駅　北方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、そ の価格水準は、コロナ禍ではあるが堅調で、上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね福津市内と判断される。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、需要者は福岡市または北九州市 へ通勤する勤労者層が中心と思料される。新型コロナウィルスの影響下にあっても、市内住宅市場は堅調さが維持され ており、価格水準は若干鈍化したものの、依然として上昇傾向にあるものと思料される。市場の中心価格帯は土地価格 は２００㎡で１２５０万円強程度、新築戸建て住宅で３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念し取引事例比較法のみ適用した。需要 者はこれら戸建住宅の購入者であり検討にあたっては、代替不動産との間で居住の快適性を主眼とした価格比較を行う ものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力に優れるものと考えられる。したがっ て本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [100.0] 100 [ 71.3] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口増加率はこの６年で１５％超と非 常に高い。住宅需要も堅調さを維持しており 、価格水準は上昇傾向にある。 市中心部に近い戸建住宅地で、特に大きな地 域要因の変動はなく、市内住宅地の需要は堅 調さが継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％